君澜律师

房屋预售有哪些弊端 商品房预售的风险

　　房屋预售有哪些弊端 商品房预售的风险

　　一、房屋预售有哪些弊端

　　房屋预售制度是造成房价居高不下的重要原因之一。在房屋预售制度下，房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋的存货成本。所以开发商所谓“期房价格低”只是假象，实际上房地产开发商在使用各种策略让房价持续上升。

　　而预售制度更大的危害在于，当开发商提前拿到预收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他们就没有了后顾之忧，便通过囤积居奇等方式步步推高房价上涨，而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，因为在房价上涨过程中，在买涨不买跌的心理推动下，人们未来房价增值的预期会推动房价屡创新高。

　　中国房屋预售制的潜在风险：风险转嫁给消费者和银行;通过“炒楼花”等制造楼市虚假紧缺，借机囤积抬高价格;逐步提高房价慢慢卖，造成期房价格低的幻觉等。

　　国外也有房屋预售。在美国，房屋预售基本上发生在房地产市场比较“热”的地方，如21世纪初的大华府地区。一般开发商要求1万-2万美金的预售款，占总房价的比例一般都不大(如与30万-50万的房价相比)。业主愿意支付预售款的原因是：房地产市场火热，预期的房价上涨比较确定;预售款占总房价的比例比较小，如果因对建成后的房子(户型、质量等原因)不满意或者其它不可控制因素(如失业、变换工作地点等)想要退房，风险和损失都不大。对开发商而言，房屋预售可以减少市场成本和提高资金流转速度，而可能的损失是预售价与建成后房价之间的差值。但是考虑到未来房地产市场的不确定性，这个可能损失的经济价值的期待值要比这个差值要小。

　　二、商品房预售的风险有哪些

　　(一)关于预售资质的风险问题

　　《城市房地产管理法》第44条第1款对商品房预售的条件作出了明确规定，但是现实情况中存在很多不照章办事的情况，也就是预售人没有预售资质非法预售，给预购人带来了极大的风险。预购人最关心的就是在这样的情况下到底与开发商之间签订的商品房预售合同是否有效呢?法律规定开发商预售商品房必须持有三证：《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》和《商品房预售许可证》，并完成预售商品房建设总投资的25%以上的投资行为，才具备对外销售商品房的资格，才有权签订商品房预售合同。不具备上述条件的，一般认定合同无效。但预售房在起诉前已补交土地使用权出让金，并已补办有关手续的，具备了上述预售条件的，可以认定合同有效。因此，预购人在签订商品房预售合同之前，必须认真审查预售人的资质，以免带来不必要的麻烦。

　　(二)关于定金和订金的风险

　　在签订商品房预售合同之前，预售方通常要求预购方签订商品房认购协议书并支付一定数额的定金，在这个环节产生纠纷的情况也非常普遍。有必要搞清楚定金与订金这两个概念。定金，是指合同当事人为确保合同的履行，依法律规定或双方约定，由当事人一方在合同订立时或订立后、履行前，预先给付对方的一定金钱或其他替代物，在法律上它具有担保方式和作为违约责任两种功能。在担保法理论上，一般认为定金可分为五类，分别为：成约定金、证约定金、违约定金、解约定金和立约定金。而订金，是指一方先交付一笔现金给对方，以作为己方履约的担保，常用于承揽合同和服务合同。此处区别它们的意义就在于：定金适用双倍返还，而订金只适用原价返还。

　　在现实生活中，开发商常常大造声势，营造出热销的假象，当购房人举棋不定，或者一时没有足够的现金时，开发商会要求购房人先交一个订金(此时“定金”与“订金”是不加区别的)，将其所感兴趣的房号预留若干天，以免错过了时机，可在收据上却写上“定金”的字样。如果合同签不成，购房人想将预先交的定金要回来就困难了。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”也就是说，此处的定金是在商品房买卖合同签署以前，双方当事人为了保证商品房买卖合同的签订而确立的。从性质上来说它是约定定金也称为立约定金，当事人设立订约定金是为了保证主合同的签订。由于当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理，即给付定金一方(购房人)拒绝订立商品房买卖合同的，无权要求反还定金;收受定金的一方(开发商)拒绝订立商品房买卖合同的，应当双倍返还定金;而因不可归责于当事人双方的事由，该合同未能订立，在这种情况下，出卖人应当将定金返还买受人。

　　总之，无论是“定金”，还是“订金”，商品房买卖双方要在给付和收取该款项时明确该笔款项的性质和返还或者双倍返还的条件，以免将来发生纠纷。

　　(三)关于一房多卖的风险

　　“一房多卖”的原因，除了我国商品房市场仍处于发育阶段，市场主体的一些经营行为尚需规范、相关的法律仍需完善、行政管理无法到位、未能对整个市场给予严格地法律监督等诸多大环境的因素之外，还有一个重要的原因就是物权法颁布前商品房预售登记备案制度的强制力度不够，未能够赋于品房预售登记备案制度的准物权效力。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”这条明确规定登记备案并非合同生效的必要条件，揭示了商品房预购环节中一大法律风险。